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综合体商铺强势三足鼎立格局或渐崩
发布时间:2020-07-17 21:52

 

  12月6日,杭州滨江宝龙城市广场,在位于江南大道和火炬大道交汇处的现场销售中心首次开盘,推出3号楼商业街“双地铁金铺”200余套,主力户型45-70方,短短两小时去化8成以上。

  在滨江宝龙城市广场之后,年内杭城将难再有大规模的商铺推出,因此这次首开也被业内普遍视为2014年杭州商铺市场的收官之战。而其热销的结果,则可看作是杭州全年商铺市场的一个缩影。

  在过去几年中,杭州的商铺市场主要呈现三足鼎立的模式,专业市场商铺、优质综合体商铺和社区商铺各占胜场。专业市场商铺历史悠久,更易操作;综合体商铺是新兴事物,背靠大树好乘凉;社区商铺,投资门槛低,资金成本少。

  而从今年年末的销售数据看,这个惯有的格局已有松动的迹象,综合体商铺正强势占据商铺销售的主要份额,而之前频繁出现在销售榜单前列的专业市场商铺则有日渐式微的迹象。

  据本网数据显示,截至目前,杭州商铺市场销售金额前十位的项目中,有8个是综合体商铺,社区商铺则占据两席,原本榜单上的常客专业市场商铺则踪迹全无。该类型商铺中,销售成绩最好的亿丰家居建材城亦只有3700多万,与排在榜单前列的亿元级别以上的综合体商铺相去甚远。

  这个情况较过往几年有所区别,在此之前,浙江彭公竹制品市场、杭州大世界五金城、浙江金恒德汽车用品采购城等专业市场多曾是销售榜单上的常客。2012年,浙江彭公竹制品市场更是以近3亿的销售总额,位居当年销售总金额的前三甲。

  2010年前后,杭州专业市场曾迎来了短期内的供应暴增期,当时以四季青服装交易中心为代表的专业市场商铺,因为销售价格不高、租赁价格稳定,以及发展商推出的各种包租协议,一度成为市场投资的热点。然而时过境迁,专业市场商铺呈现逐渐走低的态势,这几年间究竟发生了什么,让专业市场商铺不再受宠?

  推究原因,当中固然少不了行情低迷、电商冲击、城市板块变化所推动的搬迁、其他类型商铺的崛起等外部因素,但更直接的影响还是来自于自身。

  专业市场的土地性质存在一定的风险性,以九堡客运商圈一带为例,新四季青服装批发市场、新客站商城、瑞纺联合市场、恒大建材市场、红星美凯龙、物流市场、石材市场等等,其中有些因为土地性质而没有独立产权。这就意味着商家们无法排除可能会遇到的运营不利或者拆迁等变故,毕竟只有房产证是受到法律保护的。

  全年销售金额榜单,十占其八,综合体商铺在今年的强势表现,或将预示着该类型商铺“春天”的到来。事实上,综合体商铺独大的现象在去年就已呈现,从成交金额上来看,去年商铺成交排名前三的项目分别是万达广场、宝龙城市广场和五洲国际广场,三者无一例外,皆是标准的综合体项目。其中万达广场商铺成交163套,斩获金额7.5亿;宝龙城市广场成交75套,成交金额达5.8亿;五洲国际广场178套,成交金额达2.7亿。

  自去年开始的这股综合体商铺热潮,很大程度上取决于该类型商铺供应量的增加,据世邦魏理仕杭州区董事总经理马英枢介绍,仅2013年,城西银泰城、西溪印象城、浙商财富中心等综合体的开业或交付就为市场带来19.5万平方米的新增供应,将近2012年供应量的5倍左右。

  而2014年杭州万达广场、中大银泰城等品牌综合体的预计入市,以及绿地胜利河美食街、绿地中央广场二期、万通中心、远洋大运河商务区、矩阵国际均有一批优质商铺预售或在售,则持续拉高了该类型商铺的市场关注度。

  当然,供应量的增长并不能直接带动成交量,综合体商铺销售金额的“水涨船高”很大程度上还是取决于自身的价值。在12月6日的滨江宝龙城市广场首开现场,一位姓钱的客户恰好和记者聊起该话题,他说:“综合体商铺性价比相对比较高,除了可以借助项目的品牌号召力外,还可以分享其他物业类型所带来的资源,就拿宝龙来说,shopping Mall、写字楼、公寓这些的客群同样也能成为我的客群,而这个优势社区底商肯定给不了我,他能针对的只能是小区和周边的人”。

  正如钱先生所说,相比于其他形式的商铺而言,城市综合体里的商铺除了自身的投资价值之外,还享有综合体里其他物业类型所带来的资源共享,以及整体项目档次水平提高所带来的消费群体的提升。此外,受限于城市的工作压力与时间、交通成本,消费者愈发倾向于能一站式解决各类需求的综合体项目。

  值得一提的是,与其他类型商铺不同,综合体商铺的年度销售冠军尚存悬念。现阶段,万达广场仍以4.5亿占据榜首位置,其后为3.5亿的龙湖滟澜山,由于差距较大,滟澜山已不可能在短期内追上万达。也就是说万达广场最大的威胁将来自于新近开盘的滨江宝龙城市广场,由于宝龙售出的这批商铺尚未线下转线上,因此还尚难定论,不过考虑到下沙宝龙城市广场和萧山宝龙城市广场,截至目前的销售成绩均成功跻身商铺销售前十,有理由对宝龙今年的这个核心项目高看一眼。

  去年一年,除了综合体项目商铺获得市场青睐外,社区商铺同样也是成交的一大热点,这其中宋都晨光国际、荣安望江南、嘉里桦枫居、银马公寓等小区的社区商铺也贡献了一部分的成交量。今年这个势头得到了延续,城北的宝嘉誉峰和城东新城的远洋心里分别以1.4亿和1.3亿,位列销售金额榜单的前列。

  社区商铺主要针对社区住户,其功能经常是用来满足人们的日常生活,如日常餐饮、买菜、五金、杂货等很基本的生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候,人口庞大起来,人们对生活品质的要求越来越高,就需要集中商业综合体来提升这个板块的居住品质。当然,有了商业综合体并非就抛弃了社区底商,一定程度上,社区底商是对综合体的补充。

  现在社区商铺销售榜单上位居第一的宝嘉誉峰,即是典型案例。可以说,其商铺在一定程度上充当了万达广场的替代品。今年7月,记者曾亲历了该项目沿街商铺的开盘现场,在采访中,有不少客户透露称自己曾是万达广场的意向客户,由于万达广场商铺的价格过高,所以才选择了一路之隔的宝嘉誉峰,希望能借此分享到万达商圈内的红利。对此,宝嘉誉峰方面也表示认同,一位姓徐的销售人员向记者透露,宝嘉誉峰的商铺今年截至目前,共开盘三次,余量已不足20套。从客户组成上看,主要以温台地区的投资客为主。“西侧的商业街温台客户买的比较多,我想这也是因为该商铺和万达隔街相望有关吧”,该销售人员如是说。

  相比于万达广场,宝嘉誉峰除了在单价上存在优势外,其面积段也相对较小,平均面积仅80方,这也使得其总价能够控制在一个购房者比较能承受的范围内。此外,比之综合体商铺,其社区底商的性质,使宝嘉誉峰的底商出租、转让都更为容易,这也是其成交活跃的一大要因。

  在新的消费时代下,社区商铺受电商的影响相对较小,如按摩店、足浴店、水果店、干洗店等多是电商所无法取代的。但这并不意味着社区商铺没有危机感,实际上,其求变的速度要明显快于其他类型商铺。

  今年以来,给社区商铺做“加法”已是多数开发商的共识。万科良渚文化村中的第五食堂、玉鸟流苏们逐渐被上升至“三好住宅”的集团高度,北宸之光也推出了宸天地的社区新商业;绿城继翡翠城的翡翠天地运营7年后,逐渐开始更新升级,引入云服务,设立APP;坤和和家园,一张“和盟卡”可以让业主享受1500方的知味观位园、2000方世纪联华超市、蓝山咖啡、广发银行、本艺欧莱雅美发、克丽缇娜美容、菲力伟健身近40家社区商家、主题餐饮、生活超市、品牌连锁店、时尚精品店等2万方社区专属服务。

  社区商业,正在满足业主日常生活需求中发挥越来越大的作用,尤其对于周边缺乏大型商业配套的新型住宅区域尤为重要。也因此,如何找准定位,合理规划业态,满足业主需求成为社区商铺投资盈利的机遇之一。